¿Quién tiene que pagar la plusvalía? – El sujeto pasivo del impuesto, es decir, quien tiene que pagar la plusvalía municipal es aquella persona que haya obtenido el beneficio económico con la venta, la herencia o la donación del bien inmueble. En la mayoría de los casos, es el vendedor del bien inmueble quien estará obligado al pago de la plusvalía municipal.
¿Cuando no tengo que pagar plusvalía?
Los ayuntamientos obligan al pago de plusvalía municipal aunque no se obtenga ganancias con la venta. En el caso de que se haya vendido el inmueble por un valor inferior al que costó, se puede reclamar lo abonado por el impuesto de la plusvalía municipal que le haya liquidado el ayuntamiento del lugar donde tenía su propiedad, por la transmisión, venta o dación en pago de su inmueble. La plusvalía municipal es el impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales,
El impuesto corre a cargo de quien realiza la transmisión, por lo que es éste quien paga la plusvalía al ayuntamiento del municipio donde se encuentra el inmueble. Por transmisión se entiende compraventa, donación, adquisición por herencia, dación en pago y también la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce limitativo del dominio (usufructo, derecho de habitación, etc).
La cuantificación se ha aplicado con independencia de la existencia o no de un incremento del valor del terreno transmitido. Es decir, en supuestos en los que el propietario vendió su vivienda por un valor inferior al de adquisición, al haberlo adquirido en los años inmediatamente anteriores a la crisis, generando así una pérdida.
Aunque la ley del impuesto no lo diga, para que la plusvalía municipal sea exigible es preciso que exista un incremento real del valor del inmueble. Un método de cálculo ficticio no puede sustituir la realidad económica. En caso de que esto fuera posible, se estarían vulnerando los principios de equidad, justicia y capacidad económica que la normativa actual exige que cumplan los impuestos.
Finalmente, el Tribunal Constitucional, en su sentencia del mes de mayo de 2017, consideró nulo e inconstitucional el cobro de este impuesto en caso de no existir incremento real del valor del inmueble. Por lo que en estos casos siempre podrán reclamar al ayuntamiento la devolución de los ingresos indebidos, si no han pasado 4 años desde que se ha producido el pago, y se encuentra en los supuestos anteriores.
En Abogados CEA te ofrecemos un asesoramiento personalizado y te ayudamos frente a cualquier problema legal; Llámanos al 91 557 68 46 o contrata ahora los servicios: pago por consulta sólo 20 € o pago anual por sólo 89 €, Por otro lado, algunas sentencias han declarado nulo el cobro del impuesto. El Juzgado Contencioso-Administrativo nº 30 de Madrid ha condenado al Ayuntamiento de Arroyomolinos a la devolución del impuesto cobrado.
La clave de la sentencia ya fue expuesta por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en resoluciones anteriores.
¿Cuánto se paga de plusvalía por la venta de una vivienda?
¿Cuánto debes pagar de plusvalía municipal y cómo se calcula? Primeramente, queremos resaltar que solo se aplica esta tasa cuando tienes ganancias patrimoniales de una venta, pero nunca si hay pérdida. También se paga cuando se recibe un inmueble en herencia o donación. Para calcularla, deberás tener en cuenta los factores que citamos:
Cuándo adquiriste el inmueble y en qué fecha lo vendiste, contando los años que existen entre las dos fechas. El valor catastral del suelo del inmueble. La revalorización del citado suelo en el transcurso de los años en los que has sido propietario. El gravamen impuesto por tu ayuntamiento. Las bonificaciones sobre el impuesto, en el caso de haberlas.
Cálculo de plusvalía A partir de noviembre de 2021, el Estado ha diseñado una nueva fórmula para calcular esta tasa municipal, entre otras que has de abonar. Para ello, deberás aplicar el impuesto municipal, otorgado por tu ayuntamiento, a la base imponible.
Con la plusvalía real, que se calcula a partir de la diferencia entre el valor de adquisición de tu inmueble y el valor de la venta, Debes tener en cuenta que el porcentaje máximo a pagar es del 30%. Con el cálculo objetivo, en el que deberás demostrar que la plusvalía es menor que la calculada, Esto te permitirá ahorrar dinero, ya que el nuevo sistema se ha adaptado a la constante evolución del sector inmobiliario y tiene en cuenta la pérdida de valor por antigüedad de algunos tipos de inmuebles.
Por tanto, la base imponible resultará de multiplicar el valor catastral, al iniciar la obligación tributaria, y los coeficientes que apruebe cada ayuntamiento, Esta cifra no podrá superar la indicada por el Estado, aunque los consistorios sí podrán corregir a la baja hasta en un 15% en función de la situación del municipio. Pero, ¿cuáles son estos coeficientes? Los listamos:
Si vendes el piso en menos de un año, será de 0,14. En 2 años, de 0,15. En 3 años, de 0,16. En 4 o 5 años, de 0,17. En 6 años, de 0,16. En 7 años, de 0,12. En 8 años, de 0,10. En 9 años, de 0,09. Si han pasado 10, 11, 12 o 13 años, bajará a 0,08.
Pasado este tiempo, el coeficiente subirá de nuevo, gradualmente:
En 14 años, será de 0,1. En 15 años, de 0,12. En 16 años, de 0,16. En 17 años de 0,2. En 18 años, de 0,26. En 19 años o más, de 0,36.
¿Cuándo no tienes que pagar la plusvalía municipal? Tal y como ya hemos mencionado anteriormente, en el caso de que no obtengas ganancias o incluso tengas pérdidas, no tendrás que abonar esta tasa. Eso sí, para demostrar que no es necesario abonar el importe en estas circunstancias, será necesario que aportes los títulos que documenten la transmisión y adquisición, además de hacer la declaración correspondiente en los órganos competentes.
- Si la transmisión de la vivienda se hace entre cónyuges, bien a favor de la sociedad común, bien en pago de su haber común como matrimonio o bien a favor de tus descendientes en cumplimiento de alguna sentencia, como las de divorcio.
- De este modo, al diluirse la sociedad ganancial se aplaza el pago del impuesto hasta que se traspasen de nuevo.
- Si el régimen ganancial no es una opción, existen alternativas para bonificar más del 90% del impuesto, una solución para ahorrarse algunos euros.
- Cuando la herencia se produzca entre padres e hijos, ascendientes, o cónyuges, muchos ayuntamientos bonifican su pago.
- Pero existe una excepción sobre quién paga la plusvalía municipal.
- Cuando la persona que transfiere la vivienda no reside en España, será el comprador quien deberá hacer frente al pago del tributo.
- Además, si se trata de una donación, es la persona que recibe el bien la que debe liquidar la tasa municipal.
¿Cuánto tarda el Ayuntamiento en cobrar la plusvalía?
Si se trata de una venta o donación, es decir, de un cambio de titularidad intervivos, en la mayoría de los ayuntamientos, entre ellos los de Madrid (@MADRID) y Barcelona (@barcelona_cat), el plazo de pago es de 30 días hábiles, que empezarán a contar desde la fecha que figure en la correspondiente escritura.
¿Cómo evitar pago plusvalía de herencia?
Evitar pago plusvalía herencia entre familiares – Existe otro método para evitar pago plusvalía herencia: estar casado en régimen de sociedad ganancial, Cuando uno de los dos fallece, se debe disolver la sociedad ganancial. A la hora de disolver esta sociedad, los bienes que se hayan adjudicado al cónyuge viudo, no estarán sujetos a plusvalía municipal,
No obstante, dependerá del valor del bien y de las condiciones de cada ayuntamiento, Evitar pago plusvalía herencia no siempre es posible, pero más vale bonificar poco que nada. Si no hay posibilidad de evadir la exención plusvalía municipal cabe destacar que el abono debe realizarse durante los seis meses posteriores al fallecimiento, 30 días si es donación.
¿Quién tiene que pagar la plusvalía el comprador o el vendedor?
¿Quién paga la plusvalía municipal? – La plusvalía municipal es un impuesto local recaudado por los ayuntamientos. Este tributo lo paga el vendedor del inmueble. En algunos casos también puede ser pagado por el comprador, si ambas partes así lo establecen.
Los contribuyentes que hereden un inmueble también deberán pasar por la caja del municipio para pagar el impuesto de plusvalía municipal.
¿Cómo mide el catastro una vivienda?
La superficie catastral construida es la que nos muestra el catastro y la que usan los tasadores y es, en realidad, la suma de la superficie construida del inmueble y los metros cuadrados de elementos comunes (pasillo, descansillo, portal)
¿Qué es la plusvalía de una vivienda por herencia?
Base imponible – Es el incremento de valor que haya experimentado el inmueble heredado o donado a lo largo de 20 años, Para calcular la base imponible se tendrán en cuenta el valor catastral y el porcentaje de incremento :
- El valor catastral del terreno en el momento de recibir la herencia o donación. Este valor se puede encontrar en el recibo del IBI y se refiere al valor del suelo.El porcentaje de incremento se calcula multiplicando:
- El número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble hasta la herencia o donación.Por un coeficiente que establece cada Ayuntamiento, pero no puede exceder del:
- 3,7% sin han transcurrido de 1 hasta 5 años.3,5% hasta 10 años.3,2% hasta 15 años.3% hasta 20 años.
Es decir, se tiene en cuenta el número de años transcurridos desde que el testador adquirió el inmueble hasta que lo heredas, A ese periodo se aplica un coeficiente que determina cada Ayuntamiento Si han transcurrido más de 20 años no subirá el importe a pagar.
