El impuesto de plusvalía municipal es el tributo que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana durante el tiempo en el que se tiene en propiedad. Este impuesto hay que pagarlo cuando se vende o recibe en herencia o donación dicho terreno.
¿Quién está exento de pagar la plusvalía?
QUIÉN ESTÁ EXENTO DE PAGAR LA PLUSVALÍA MUNICIPAL Cuando son aportaciones de bienes y derechos realizados por los cónyuges a su sociedad conyugal. Cuando son transmisiones de bienes entre cónyuges o a favor de los hijos tras un divorcio, separación o nulidad matrimonial, independiente del régimen económico matrimonial.
¿Cuánto se tiene que pagar de plusvalía?
¿Cuánto debes pagar de plusvalía municipal y cómo se calcula? Primeramente, queremos resaltar que solo se aplica esta tasa cuando tienes ganancias patrimoniales de una venta, pero nunca si hay pérdida. También se paga cuando se recibe un inmueble en herencia o donación. Para calcularla, deberás tener en cuenta los factores que citamos:
Cuándo adquiriste el inmueble y en qué fecha lo vendiste, contando los años que existen entre las dos fechas. El valor catastral del suelo del inmueble. La revalorización del citado suelo en el transcurso de los años en los que has sido propietario. El gravamen impuesto por tu ayuntamiento. Las bonificaciones sobre el impuesto, en el caso de haberlas.
Cálculo de plusvalía A partir de noviembre de 2021, el Estado ha diseñado una nueva fórmula para calcular esta tasa municipal, entre otras que has de abonar. Para ello, deberás aplicar el impuesto municipal, otorgado por tu ayuntamiento, a la base imponible.
Con la plusvalía real, que se calcula a partir de la diferencia entre el valor de adquisición de tu inmueble y el valor de la venta, Debes tener en cuenta que el porcentaje máximo a pagar es del 30%. Con el cálculo objetivo, en el que deberás demostrar que la plusvalía es menor que la calculada, Esto te permitirá ahorrar dinero, ya que el nuevo sistema se ha adaptado a la constante evolución del sector inmobiliario y tiene en cuenta la pérdida de valor por antigüedad de algunos tipos de inmuebles.
Por tanto, la base imponible resultará de multiplicar el valor catastral, al iniciar la obligación tributaria, y los coeficientes que apruebe cada ayuntamiento, Esta cifra no podrá superar la indicada por el Estado, aunque los consistorios sí podrán corregir a la baja hasta en un 15% en función de la situación del municipio. Pero, ¿cuáles son estos coeficientes? Los listamos:
Si vendes el piso en menos de un año, será de 0,14. En 2 años, de 0,15. En 3 años, de 0,16. En 4 o 5 años, de 0,17. En 6 años, de 0,16. En 7 años, de 0,12. En 8 años, de 0,10. En 9 años, de 0,09. Si han pasado 10, 11, 12 o 13 años, bajará a 0,08.
Pasado este tiempo, el coeficiente subirá de nuevo, gradualmente:
En 14 años, será de 0,1. En 15 años, de 0,12. En 16 años, de 0,16. En 17 años de 0,2. En 18 años, de 0,26. En 19 años o más, de 0,36.
¿Cuándo no tienes que pagar la plusvalía municipal? Tal y como ya hemos mencionado anteriormente, en el caso de que no obtengas ganancias o incluso tengas pérdidas, no tendrás que abonar esta tasa. Eso sí, para demostrar que no es necesario abonar el importe en estas circunstancias, será necesario que aportes los títulos que documenten la transmisión y adquisición, además de hacer la declaración correspondiente en los órganos competentes.
- Si la transmisión de la vivienda se hace entre cónyuges, bien a favor de la sociedad común, bien en pago de su haber común como matrimonio o bien a favor de tus descendientes en cumplimiento de alguna sentencia, como las de divorcio.
- La ganancia patrimonial es el beneficio económico que obtiene el vendedor de la vivienda con la operación.
- Para saber a cuánto asciende, se debe calcular primero el valor de transmisión, la cantidad real que le queda al vendedor al finalizar la operación, tras restar al importe de la venta los gastos y tributos de la operación.
¿Cuánto tengo que pagar a Hacienda por la venta de una casa?
El IRPF – En el primer caso, cuando se lleva a cabo una operación de venta de inmueble, ya sea vivienda, local o garaje, el vendedor debe reflejar en la declaración una ganancia o pérdida patrimonial, con algunas excepciones. Las excepciones son si se realiza una reinversión en una vivienda habitual; si la venta de vivienda habitual la realiza una persona mayor de 65 años; si la venta de vivienda la realiza un mayor de 65 y la ganancia se destina a una renta vitalicia o en los casos de dación en pago.
Es necesario conocer también el valor de adquisición, esto es, es la cantidad que pagó en su momento el ahora vendedor de la vivienda, más la suma de los tributos y gastos de aquella operación, menos los beneficios fiscales y amortizaciones que haya podido disfrutar.
¿Cuánto cuesta la plusvalía de una vivienda heredada?
Base imponible – Es el incremento de valor que haya experimentado el inmueble heredado o donado a lo largo de 20 años, Para calcular la base imponible se tendrán en cuenta el valor catastral y el porcentaje de incremento :
El valor catastral del terreno en el momento de recibir la herencia o donación. Este valor se puede encontrar en el recibo del IBI y se refiere al valor del suelo.El porcentaje de incremento se calcula multiplicando:
El número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble hasta la herencia o donación.Por un coeficiente que establece cada Ayuntamiento, pero no puede exceder del:
3,7% sin han transcurrido de 1 hasta 5 años.3,5% hasta 10 años.3,2% hasta 15 años.3% hasta 20 años.
Es decir, se tiene en cuenta el número de años transcurridos desde que el testador adquirió el inmueble hasta que lo heredas, A ese periodo se aplica un coeficiente que determina cada Ayuntamiento Si han transcurrido más de 20 años no subirá el importe a pagar.
¿Cuando no hay que pagar la plusvalía?
Vende tu casa heredada en Madrid con Templo Consulting – ¿Has recibido una herencia y necesitas vender un piso en Madrid ? En Templo Consulting podemos ayudarte. Gracias a nuestra precio fijo podrás ahórrate las comisiones. Por solo 1.950€+IVA venderás tu casa al mejor precio.
- Nuestro equipo de profesionales te ayudará a establecer el mejor precio para tu casa, además recibirás asistencia técnica y legal durante toda la compraventa.
- Por otra parte, para garantizar una venta rápida y segura, ponemos a disposición del comprador, nuestro servicio de Asesoramiento Financiero gratuito, con respuesta en 48 horas.
¡Llama al 919 38 56 78 ! Además de estos casos hay una serie de instituciones y organizaciones que están exentas de este pago, Como es el caso del Estado Español, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos. También quedan exentas de pago la Cruz Roja, las entidades sin fines lucrativos, benéficas, gestoras de la Seguridad Social y Mutualidades de Previsión social.
Y por último, las personas o entidades con exención reconocida por Tratados o Convenios Internacionales.1. De forma presencial, en las Oficinas de Atención Integral al Contribuyente. En Templo Consulting realizamos todas las gestiones necesarias para el pago de la plusvalía municipal o exención de la misma.
Pregunta por tu caso concreto. Por sólo 200€+IVA te gestionamos toda la documentación y la entregamos en el Ayuntamiento de Madrid. ¡Olvídate de cualquier trámite ! Escríbenos un WhatsApp al 91 489 21 27 o d éjanos tu número de teléfono móvil en el formulario o escribe un correo electrónico a info@temploconsulting.
¿Cómo calcular plusvalía ejemplo?
EJEMPLOS DE APLICACIÓN – EJEMPLO 1 : Compré una vivienda el 15/02/2007 por 200.000 € y la vendo el 23/11/2021 por 190.000 €. El valor catastral del suelo a fecha 23/11/2021 son 25.000 €.
Valor de adquisición: 200.000 € Valor de transmisión: 190.000 €
Hay minusvalía, con lo cual, de acuerdo con la nueva redacción dada por el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre, al artículo 104.5 al Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, nos encontraríamos ante un supuesto de NO SUJECIÓN al IIVTNU.
Valor adquisición: 210.000 € Valor transmisión: 250.000 €
Hay una plusvalía de 40.000 €, con lo que se liquida IIVTNU:
a) Método objetivo: 60.000 € x 0,17 = 10.200 € de base imponible; Cuota tributaria = 10.2000 x 30%= 3.060 € b) Método real:
Valor transmisión= 250.000 € x 60% = 150.000 € Valor adquisición = 210.000 € x 60% = 126.000 € Base imponible= 150.000 € – 126.000 € = 24.000 € Cuota tributaria = 24.000 x 0,30= 7.200 €
Nos quedamos con el Método objetivo por ser más beneficioso para el contribuyente. EJEMPLO 3 : Compré una vivienda el 19/03/2014 por 170.000 € y la vendo el 12/12/2021 por 180.000 €. El valor catastral total es 100.000 €, correspondiendo al suelo el 20 %. El tipo impositivo es del 30%.
Valor de adquisición: 170.000 € Valor de transmisión: 180.000 €
Hay una plusvalía de 10.000 €, con lo que se liquida el IIVTNU:
a) Método objetivo: 20.000 € x 0,12 = 2.400 € de base imponible. Cuota tributaria = 2.400 € x 30% = 720 €. b) Método real:
Valor transmisión = 180.000 € x 20% = 36.000 € Valor adquisición = 170.000 € x 20% = 34.000 € Base imponible = 36.000 € – 34.000 € =2.000 € Cuota tributaria = 2.000 € x 30% = 600 €
Nos quedamos con el Método Real por ser más beneficioso para el contribuyente, SIEMPRE Y CUANDO PRESENTE LA DOCUMENTACIÓN ACREDITATIVA DE DICHOS VALORES. EJEMPLO 4 : Un inmueble es adquirido el 11/11/2021 por 270.000 € y se vende el 22/12/2021 por 290.000 €. El valor catastral total es de 150.000 €, correspondiendo al suelo 60.000 € (60.000/150.000 * 100 = 40%). El tipo impositivo es del 30%.
Valor de adquisición = 270.000 € Valor de transmisión = 290.000 €
Hay una plusvalía de 20.000 €, con lo que se calcula el IIVTNU.
a) Método objetivo: 60.000 x 0,011 = 660 € de base imponible. Cuota tributaria: 660 € x 30% = 198 € b) Método real:
Valor de transmisión: 290.000 € x 40%= 116.000 € Valor de adquisición: 270.000 € x 40% = 108.000 € Base imponible: 116.000 – 108.000 = 8.000 € Cuota tributaria: 8.000 € x 30% = 2.400 €
Nos quedamos con el Método objetivo por ser más beneficioso para el contribuyente.
¿Cómo se calcula la plusvalía de un inmueble?
¿Cómo se calcula ahora la base imponible de la plusvalía municipal? – Ahora a la hora de calcular la base imponible el contribuyente puede elegir entre:
- La plusvalía real, calculada en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.
- Un n uevo sistema objetivo que reflejará las evoluciones del mercado inmobiliario.
Esta segunda posibilidad permite tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.
| Periodo de generación | Coeficiente | Periodo de generación | Coeficiente | |
| Inferior a 1 año | 0,14 | 11 años | 0,08 | |
| 1 año | 0,13 | 12 años | 0,08 | |
| 2 años | 0,15 | 13 años | 0,08 | |
| 3 años | 0,16 | 14 años | 0,1 | |
| 4 años | 0,17 | 15 años | 0,12 | |
| 5 años | 0,17 | 16 años | 0,16 | |
| 6 años | 0,16 | 17 años | 0,2 | |
| 7 años | 0,12 | 18 años | 0,26 | |
| 8 años | 0,1 | 19 años | 0,36 | |
| 9 años | 0,09 | Igual o superior a 20 años | 0,45 |
Los coeficientes anteriores serán actualizados anualmente por Ley teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario. Además, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización.
- Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
- ¿ Qué pasa cuando se trasmite suelo y construcción? En las transmisiones de un inmueble en los que haya suelo y construcción, la plusvalía real del terreno equivaldrá a la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición tras aplicarle la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
Estos cálculos podrán ser objeto de comprobación por parte de los ayuntamientos.
¿Cuánto tiempo tengo para declarar la venta de una vivienda?
¿Cómo funciona una reinversión vivienda habitual? – Se considera una reinversión vivienda habitual cuando en un plazo menor de 2 años vendes tu propiedad y compras una nueva, El plazo se aplica tanto para ante com o después de vender la vivienda. Es decir, si vendes la vivienda habitual tendrás dos años para comprar una nueva vivienda habitual.
Por el contrario, si compras una vivienda habitual tendrás dos años para vender tu actual vivienda habitual y que cuente como reinversión de cara a Hacienda e impuestos. Para que esto se considere como una reinversión se tiene que tratar de una vivienda habitual siguiendo la normativa de Hacienda, es decir, que tienes que haber residido en ella durante un mínimo de 3 años y de forma continuada.
El plazo puede reducirse si ocurren una de las siguientes situaciones:
Un divorcio. Cambio de empleo y obtención del primero. Fallecimiento del contribuyente. Traslado por motivos laborales. Circunstancias que exijan el cambio de domicilio necesario.
Por otro lado, una vez hayas comprado el nuevo domicilio habitual, tienes un plazo máximo de 12 meses desde la compra o desde que se terminan las obras del inmueble para trasladarte, es decir, para comenzar a vivir en ella. Esto implica que si has comprado un inmueble sobre plano también contará como una reinversión aunque aún no puedas residir en ella.